这两天,影响楼市走势的最大基本面,莫过于昨天结束的一年一度的经济工作会议。会议重申了“房住不炒”的定位,并强调加强城市更新和存量住房改造提升,大力发展租赁住房,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制等。就内容而言,并无新意,都是在重复之前的一些东西。其实,影响未来楼市走势的“新无形之手”还是有的,只是藏在和楼市看似无关的内容里。会议强调,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要大力提质增效,更加注重结构调整,坚决压缩一般性支出,做好重点领域保障,支持基层保工资、保运转、保基本民生。注意,后半段的“坚决压缩一般性支出,做好重点领域保障,支持基层保工资、保运转、保基本民生。”这个提法是很罕见的,也意味着形势很严重。需要强调的是,宽财政里并没有提及大幅提高地方债发行量。由是可预见,接下来中西部地区,尤其是那些长期入不敷出的三四线城市,怕是要勒紧裤腰带过日子了。而“保工资、保民生”这6个字表达的也很明确,即会保证这些地方维持一个基本平衡,不会让陷入困难,但要想再像以往那样花起钱来大手大脚,过得舒舒坦坦,那是不可能了。从另一个角度来说,则意味着地方大肆举债、乱搞基建拉GDP的那条路被堵死了,同时也意味着工作并生活在当地、依附在这条链上的人(从基层工人到物料供应商再到总包分包等),其钱包也会大受影响。而随着这部分常住居民收入的下滑,当地楼市的“有效接盘侠”也将下滑。换言之,这一财政政策,本质上是对地方的一次“财政去杠杆”。而“保工资、保民生”这6个字,预示着三四线楼市的一次“需求侧改革”。对于受上次棚改影响,而房价普遍虚火的三四线城市来说,这无疑是“大变局”。那么,为什么在经济形势严峻的情况下,上面还要“坚决压缩一般性财政支出”,推动地方“财政去杠杆”呢?最直接的原因是,地主家也没余粮了。受经济下行及外部因素影响,今年前7个月,全国一般公共预算收入约12.56万亿元,同比增长3.1%,增幅同比回落6.9个百分点。其中最为核心的全国税收收入增长仅0.3%,增幅同比回落13.7个百分点,创十年来新低。而在全国31个省(自治区、直辖市)中,11个省收入出现下降,十分罕见。另有专家表示,2020年的国家财政赤字率,可能会触及3%的警戒线。可见压力之大。另一方面,受国家财政及税收制度影响,地方花钱大部分要靠中央(占中央收入7成)输血,如2018年中央通过转移支付的方式给地方分了近7万亿,2019年预计将达7.5万亿。如下图所示,中部大部分省份财政自给率不足50%,西部很多省份更是不足40%,完全是在靠国家财政吃饭。当然也意味着,地方政府乱发的债,最后还是由上面直接或间接的来买单。如今随着上面收入减少,派钱的时候,肯定就不能再雨露均沾了,而是有保有压。钱到了省一级,再往下派的时候,本就捉襟见肘的省里也会再三琢磨的。为了制约“下克上”,如今非直辖的市县级地方政府发债权,也都被收回到省平台统一把控。如是那些严重依赖上面输血的地方,财政收支矛盾就更加凸显。值得一提的,这并不是一时权宜,而是一种趋势。首先,国家财政收入不可能高增长下去,对地方的财政转移也不可能高增长下去。事实上拐点已经来临。如下图所示,近年来国家财政收入增长下滑严重,而支出却在逆势增长。这种分叉,会促使上面更加谨慎花钱。此外,受整体收入增长下滑的影响,上面给地方转移支付的增速也在下滑。随着中国经济结构转型及拐点的到来,财政收入增长下滑,其实是一种必然趋势。从中央到地方,不仅要适应这种变化,还必须积极应对。而中国城镇化和房地产也走到了十字路口,不得不变的时候。为了防止地方唯GDP论和乱举债、乱铺摊子,进而造成尾大不掉之势。今年,发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》已对国家城镇化提出了新的思路,重点推动都市圈和城市群,收缩中小城市。指出,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。什么是收缩型中小型城市?不就是那些位于内陆的三四五线小城市么至于瘦身强体、严控增量等表述,翻译成大白话就是,中小城市不要再瞎折腾、建什么新区乱铺摊子了。把现有的一亩三分地干好就行了。再说的直白点,国家已经不对它们抱希望了,保持现有生活水平不降低、维持着“小确幸”就OK了。当那些小地方不再有钱瞎折腾的时候,对于当地由上轮“货币棚改化”吹起来的房价来说,绝对不是什么好事。
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上海人民有福啦!易眼看房

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