调控前景的不确定性,使开发商拿地热情大减,全国各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象,流拍、底价成交再度出现。  与此同时,开发商认为,目前并非好的拿地时机。这意味着,土地市场仍将继续探底。  企业拿地规模下降  曾经在土地市场上表现突出的万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等开发商,不约而同地降低了拿地规模。  中国房产信息集团(下称“中房信”)发布的市场月报显示:2011年4月,15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。  万科披露的月度信息显示,今年1月新增土地12宗,但之后便陷入明显下滑,2、3月份均新购项目3个,到4月份更减少为1个,即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红郡项目,而该项目其实也早已经在万科广州公司的运作中,不能真正算是当月的新增土地。  保利地产的土地扩张也呈现相似轨迹,该集团在前4个月新增土地10宗,其中2月份5宗,3月份3宗,4月份2宗,有逐月走低的趋势。  中房信在月报中表示:“纵观2011年前四个月,剔除比较特殊的2月份,15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。”  短期策略调整已确立  对开发商拿地规模下降的原因,中房信指出,一方面是在目前的政策环境下,未来市场走势并不明朗,多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,导致企业资金面压力增加。  万科董事会秘书谭华杰日前在一场投资者见面会上表示:“由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制,受房地产市场调控持续的影响,公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。”  保利地产董事会秘书岳勇坚也表示:“公司拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。”  金地集团(600383.SH)今年前4个月的新增土地也不多,尤其是最近3个月,仅在南京新购一宗土地。公司董事会秘书徐家俊表示:“开发商拿地量的减少,来自两方面原因。一是每年前5月都是全国土地市场的淡季,各地供地量相对数量低;二是目前的时间节点并不适合开发商大量买地。”  中航证券分析师杜丽虹在一份研究报告中对开发商的土地策略进行了总结:当土地升值速度高于资本成本时,所有的地产企业都在寻求储备更多的土地,土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准(有时甚至是唯一标准)。但当土地升值速度减缓时,单纯持有资产的回报率降低,土地储备本身的价值贡献在减弱,过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”,于是,从长期看,企业将重新调整自己的金融策略,缩短土地储备周期,把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节,以加速资金周转、提升资本使用效率。  土地市场尚未见底  日前,恒大地产(03333.HK)总裁夏海钧在谈及土地市场时表示,今年最好的拿地机会在下半年,但届时可能会有90%的开发商有心无力。  岳勇坚也透露:公司认为,现在的土地市场“并没有见底”,所以希望等到下半年再作打算。但他同时指出,目前买地的相对数量减少,只是公司谨慎的策略,并不代表不买地,关键看是否碰到合适的项目。  显然,在大多数开发商看来,现在的地价并没有达到“目标价位”,还不是土地市场抄底的时机。另一方面,相当多地方政府手中的优质地块,也没有在近期拿出来。  合富辉煌首席分析师黎文江便表示,现在并不是政府卖地的好时间,所以他们并不建议政府在这个时间节点大面积推地。在他看来,现在的楼市还处于僵局中,成交量不能有效放大,他的理想状态是房价可以在7、8月份下降一点,成交量放大,开发商回笼资金,然后在9、10月份进入推地的高峰期。  以广州为例,今年前4个月用于出让的地块数量非常少,尤其是居住地块,直到最近,政府才开始加大土地供应的力度。19日,广州市国土房管局一次性推出17宗土地进行“预出让”(俗称“勾地”),成为今年最大规模的一次土地集中出让,这也将揭开该市土地市场步入供应高峰的序幕。  上述预出让的公告中指出:有意向的受买人可以向该局提出预申请,之后国土部门再组织地块公开出让。  广州国土房管局土地部门的官员表示,选择“勾地”是为了让政府的土地供应与市场需求之间的切合度更高,供应和需求之间更好地“互动”,从而指导后期的政府推地工作。当然,这种方式也避免了供应和需求之间错位而导致的流拍。  据悉,为了能够确保今年的土地出让指标得以完成,广州还将在接下来的时间内进行集中的土地推介会,希冀多渠道多途径获取开发商信息和诉求,也让开发商有更便利的机会来了解地块情况。  对于土地市场的前景,该官员指出:“刚性需求的存在,将为土地出让提供一定保证;另外市场上必定存在逆周期操作的公司在市场低迷的时期买进土地。”

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